Оценка объектов незавершенного строительства

Оценка объектов незавершенного строительства

Оценка объектов незавершенного строительства считается одной из непростых задач в оценочной практике. Для ее выполнения требуется не только высокая квалификация в области оценки недвижимости, но и знание инженерно-строительных дисциплин.

FinExpertiza имеет большой опыт проведения оценки объектов незавершенного строительства. На рынке оценочных услуг компания занимает лидирующие позиции, а все профильные специалисты обладают высоким уровнем квалификации и владеют различными актуальными методиками, применяемыми исходя из целей оценки.

Обращаясь к нам за экспертным мнением, вы получаете персональное сопровождение от менеджера начиная с этапа обращения и до завершения процесса оценки.

Команда профессионалов FinExpertiza всегда работает на ваш результат.

Объект незавершенного строительства (ОНС.
объект, не завершенный строительством.
объект, строительство которого не завершено) – объект капитального строительства (вновь построенный или реконструированный), разрешение на ввод в эксплуатацию которого на дату оценки не получено. Объект незавершенного строительства прочно связан с землей и является недвижимостью.

Степень строительной готовности объекта – показатель отношения выполненного объема строительных работ по объекту к общему объему строительных работ, необходимых для полного завершения строительства (реконструкции) объекта незавершенного строительства и его ввода в эксплуатацию).

Сравнительный подход к оценке объектов незавершенного строительства практически не применяется, так как действительно сопоставимые аналоги, как правило, отсутствуют.

Оценка рыночной стоимости объекта незавершенного строительства проводится преимущественно с применением затратного подхода.

Доходный подход применяется при оценке объектов с высокой степенью готовности, когда уже выполнены основные строительно-монтажные работы (обустроена кровля, полы, внутренние коммуникации), а также объектов, находящихся на стадии завершения. Для оценки ОНС доходным подходом применим только метод дисконтированных денежных потоков. В этом случае необходимо документальное подтверждение технического состояния конструкций, величины планируемых для завершения строительства затрат и основных параметров ОНС.

Для подготовки отчета об оценке ОНС проводится:

• Определение правового статуса объекта.
• Описание основных характеристик недвижимости, включая техническое состояние, степень готовности и степень изношенности строительных конструкций и пригодности их для продолжения строительства.
• Анализ разрешительной, проектной и сметной документации.
• Анализ фактических затрат, вложенных в строительство объекта и их распределение во времени.
• Определение работ и калькуляция расходов на завершение строительства.
• Анализ наиболее эффективного использования и коммерческого потенциала ОНС.

Что важно принимать во внимание?

• Была ли проведена консервация ОНС на период остановки строительства. Консервация строительного объекта – комплекс мероприятий, направленных на приведение объекта, а также территории, используемой для его возведения, в состояние, обеспечивающее устойчивость, прочность и сохранность конструкций, материалов и оборудования. Также консервация предусматривает мероприятия, обеспечивающие безопасность объекта и строительной площадки для населения и окружающей среды. Остановка строительства на длительный срок влечет за собой ускоренный физический износ здания/сооружения. При отсутствии мероприятий по консервации и длительной остановке строительства (более 1 года), темп роста физического износа может составлять от 1,5 до 3,0 кратного значения по сравнению с нормативным износом конструктивных элементов.
• Информацию о соответствии или несоответствии проектных параметров ОНС градостроительным ограничениям по застройке земельного участка, на котором расположен объект, актуальным на дату оценки.
• Этап жизненного цикла проекта строительства объекта: разработка ИРД, подготовка площадки, земляные работы, устройство фундамента, надземные общестроительные работы, инженерные коммуникации и внутреннее техническое обустройство объекта, отделочные работы и прочее.

Какие документы нужны для оценки?

• Документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и прочие).
• Сведения о дате начала строительства и дате фактического прекращения, данные о предполагаемых сроках окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
• Проектно-сметная документация.
• Сведения о произведенных работах и затратах.
• Сведения о необходимых затратах для ввода объекта в эксплуатацию.
• Информация о степени готовности объекта.

При отсутствии информации о степени готовности, степени изношенности строительных конструкций и пригодности их для продолжения строительства, рекомендуется проведение строительно-технической экспертизы для определения базовых характеристик оцениваемого ОНС.

В портфеле FinExpertiza широкий спектр успешно выполненных проектов по оценке объектов незавершенного строительства, включая как неперспективные и подлежащие сносу, так и те, строительство которых было продолжено, и сейчас это ценная коммерческая недвижимость, действующие предприятия.