Оценка производственной площадки

Компания "ФинЭкспертиза" оказывает услуги по оценке производственной площадки

Производственная площадка - это комплекс зданий, сооружений, необходимый для производства определенного вида продукции.

В состав производственной площадки входят следующие объекты недвижимости:

• Земельные участки.
• Производственные здания (цеха, мастерские и другие).
• Энергетические (котельная и другие).
• Складские здания (склад продукции, склад сырья).
• Вспомогательные здания.
• Сооружения (железнодорожный тупик, трубопроводы и так далее).

Оценка производственной площадки зачастую проводится для следующих целей:

• Заключение сделок купли-продажи.
• Получение кредита под залог имущества.
• Страхование имущества.
• Постановка на баланс.
• Реорганизация.
• Ликвидация или банкротство.

Особенность оценки производственной площадки заключается в разнообразии объектов недвижимости, а также специфике данных объектов.

Учитывая специфику, а также наличие специализированных объектов недвижимости, входящих в состав производственной площадки, при оценке оценщик использует все существующие подходы.

• Затратный подход. Данный подход преимущественно применяется для объектов недвижимости при отсутствии развитого рынка купли-продажи (аренды) аналогичных или схожих по основным ценообразующим параметрам объектов. Определение рыночной стоимости специализированных зданий, а также сооружений, входящих в состав производственной площадки, зачастую возможно только при использовании затратного подхода.
• Сравнительный подход. Сравнительный подход основан на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). При развитом рынке купли-продажи аналогичных объектов, сравнительный подход позволяет более точно определить рыночную стоимость объектов, входящих в производственную площадку, а также позволяет определить стоимость всего комплекса имущества как единого объекта.
• Доходный подход. При оценке стоимости доходным подходом применяют метод дисконтирования и/или метод прямой капитализации. Метод прямой капитализации используется в случае стабильно приносящего доход объекта, имеющего незначительные колебания денежных потоков за разные годы. В случае высокой изменчивости денежных потоков оцениваемого объекта применяется метод дисконтирования денежных потоков, который считается универсальным с точки зрения своей практической применимости. Метод основан на моделировании динамики денежных потоков от эксплуатации и будущей перепродажи объекта.

Что важно учесть при оценке?

• Преимущества местоположения производственной недвижимости: удобный подъезд и хорошая транспортная доступность, расположение вблизи крупных автодорог/магистралей и так далее.
• Размер земельного участка и его кадастровая стоимость, наличие площадок для маневрирования и стоянки большегрузного автотранспорта.
• Возможность железнодорожной логистики - наличие железнодорожной ветки.
• Наличие помещений административного и бытового назначения как у оцениваемого объекта, так и у аналогов.
• Конструктивные особенности объекта недвижимости: оснащенность грузоподъемными механизмами, холодильными (морозильными) камерами.
• Денежный поток доходов от действующих договоров аренды и операционных расходов по объекту недвижимости, их соответствие рыночным условиям.
• Динамику вакантности по объекту оценки и ее прогноз.
• Резерв увеличения электрических мощностей, а также резервы для увеличения максимальной нагрузки в точках подключения инженерных коммуникаций, необходимых для того или иного производства.

Какие документы нужны для оценки?

• Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости.
• Технические, кадастровые паспорта, поэтажные планы, экспликации для объектов недвижимости.
• Сведения об обременениях.
• Договора аренды, заключенные на дату оценки.
• Балансовая справка на объекты недвижимости.
• Сведения об операционных расходах и иные дополнительные документы и информация.

FinExpertiza имеет большой опыт оценки масштабных производственных площадок, что гарантирует высший качественный уровень формирования отчета об оценке в кратчайшие сроки.