Оценка складских комплексов

Оценка складских комплексов

Складская недвижимость - это специализированные объекты недвижимости, имеющие соответствующую планировку и оснащенные оборудованием, позволяющим эффективно осуществлять приемку, складирование, хранение, погрузку-разгрузку различной продукции.

Оценка рыночной стоимости действующих складских комплексов проводится с применением сравнительного и доходного подхода. Затратный подход может применяться для новых, недавно построенных объектов.

При оценке стоимости доходным подходом применяют метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) и/или метод прямой капитализации. Метод прямой капитализации используется в случае стабильно приносящего доход объекта, имеющего незначительные колебания денежных потоков за разные годы. В случае высокой изменчивости денежных потоков оцениваемого объекта применяется метод дисконтирования денежных потоков, который считается универсальным с точки зрения своей практической применимости. Наиболее достоверные результаты расчета методом ДДП получаются для объектов, имеющих прибыльную историю хозяйственной деятельности.

Результаты затратного подхода принимаются для расчета рыночной стоимости с меньшим весом. Это связано, как правило, с отсутствием информации для точного определения совокупного обесценения (износа) и размера прибыли предпринимателя.

Что важно учесть при оценке?

• Преимущества местоположения складской недвижимости: удобный подъезд и хорошая транспортная доступность, расположение вблизи крупных автодорог/магистралей.
• Размер земельного участка и его кадастровая стоимость, наличие площадок для маневрирования и стоянки большегрузного автотранспорта.
• Возможность железнодорожной логистики - наличие железнодорожной ветки.
• Наличие помещений административного и бытового назначения как у оцениваемого объекта, так и у аналогов.
• Конструктивные особенности склада: оснащенность грузоподъемными механизмами, холодильными (морозильными) камерами, пандусом для разгрузки.
• Рабочую высоту потолка (для складов класса А не менее 8 м).

Оценщик обязательно анализирует денежный поток доходов от действующих договоров аренды и операционных расходов по объекту недвижимости, их соответствие рыночным условиям; динамику вакантности по объекту оценки и возможность ее снижения.

Какие документы нужны для оценки?

• Правоподтверждающие документы.
• Документы технического учёта.
• Сведения об операционных и эксплуатационных расходах по обслуживанию объекта недвижимости.
• Сведения о заключенных договорах аренды с указанием существенных условий договора.

FinExpertiza имеет большой опыт оценки складских комплексов, что гарантирует высший качественный уровень формирования отчета об оценке в кратчайшие сроки.