Оценка торгового центра

Оценка торгового центра

Торговый центр (ТЦ) - это специально спланированное здание или их комплекс со сформированной группой предприятий торговли, услуг, общепита и развлечений. Управляются одной компанией и поддерживаются в виде одной функциональной единицы, обеспечены парковкой и расположены на специально спланированном участке. Обычно комплекс оборудован лифтами, эскалаторами, имеет хорошую транспортную и пешую доступность. Главная особенность торгово-развлекательных центров заключается в широком ассортименте предлагаемых услуг, включая сферу развлечений.

FinExpertiza имеет большой опыт проведения оценки недвижимости, включая оценку рыночной стоимости торговых центров. На рынке оценочных услуг компания занимает лидирующие позиции, а все профильные специалисты обладают высоким уровнем квалификации и владеют различными актуальными методиками, применяемыми исходя из целей оценки.

Обращаясь к нам за экспертным мнением, вы получаете персональное сопровождение от менеджера начиная с этапа обращения и до завершения процесса оценки.

Команда профессионалов FinExpertiza всегда работает на ваш результат.

Оценка рыночной стоимости торговых центров в основном проводится с применением доходного подхода. Затратный подход к оценке ТЦ практически не применяется.

При оценке стоимости доходным подходом применяют метод дисконтирования и/или метод прямой капитализации. Метод прямой капитализации используется в случае стабильно приносящего доход объекта, имеющего незначительные колебания денежных потоков за разные годы. В случае высокой изменчивости денежных потоков оцениваемого объекта применяется метод дисконтирования денежных потоков, который считается универсальным с точки зрения своей практической применимости. Метод основан на моделировании динамики денежных потоков от эксплуатации и будущей перепродажи объекта. Допущения и предположения, заложенные в концепции метода, наиболее убедительны в случае применения метода для оценки объектов, имеющих прибыльную историю хозяйственной деятельности.

Результаты сравнительного подхода принимаются для расчёта рыночной стоимости ТЦ с меньшим весом. Это связано с уникальностью каждого торгового центра, отличием от имеющихся аналогов по основным ценообразующим факторам (местоположение, конструктивные особенности, состав арендаторов, арендопригодная площадь, проходимость и посещаемость и так далее). Данные отличия не всегда в полной мере можно учесть с помощью корректировок.

Для подготовки отчета об оценке торгового центра проводится:

• Определение правового статуса земельного участка и здания, анализ наличия обременений.
• Описание характеристик недвижимости, включая местоположение, транспортную доступность, ближайшее окружение, состав арендаторов, в том числе якорных, присутствие высококлассных ритейлеров и брендов, состояние здания и отделки.
• Анализ наиболее эффективного использования и коммерческого потенциала помещений ТЦ, анализ соответствия концепции ТЦ целевой группе посетителей.
• Анализ потока дохода от действующих договоров аренды и операционных расходов по объекту недвижимости, их соответствие рыночным условиям.
• Анализ и прогнозирование динамики вакантности по объекту оценки.

Что важно учесть при оценке?

• Преимущества местоположения объекта недвижимости, такие как близость к центрам деловой активности, транспортным узлам, станциям метро, расположение на первой линии автомагистрали, в местах с высоким пешеходным трафиком. • Размер земельного участка, на котором расположен ТЦ, его кадастровая стоимость.
• Наличие и состав помещений различного функционального назначения как у оцениваемого объекта, так и у аналогов.

Какие документы нужны для оценки?

• Правоподтверждающие документы на недвижимость.
• Документы технического учета.
• Сведения об операционных и эксплуатационных расходах по обслуживанию объекта недвижимости.
• Сведения о заключенных договорах аренды с указанием существенных условий договора.

FinExpertiza имеет большой опыт оценки торговых центров, как районных, специализированных, так и суперрегиональных, что гарантирует высший качественный уровень формирования отчета об оценке в кратчайшие сроки.