Инвестиционная недвижимость

В новых рекомендациях Банка России по составлению финансовой отчетности кредитных организаций в соответствии с Международными стандартами (письмо Банка России от 10.02.2006 г. № 19-Т "О порядке составления и представления кредитными организациями финансовой отчетности") появилось новое для российских кредитных организаций понятие - "инвестиционная недвижимость". В предыдущих методических рекомендациях Банка России данное понятие отсутствовало, а основные средства рассматривались не иначе как материальные объекты, принадлежащие на праве собственности и используемые в основной деятельности кредитной организации.

Принципы признания и оценки инвестиционной недвижимости в соответствии с требованиями Международных стандартов изложены в МСФО 40 "Инвестиционная недвижимость". Нельзя сказать, что данное понятие является новым для финансовой отчетности. МСФО 40 вступили в действие с 1 января 2001 г. В данной статье мы рассмотрим понятие "инвестиционная недвижимость" в целях ее правильного отражения в финансовой отчетности.

Инвестиционная недвижимость (Investment Property) - это имущество (земля или здание, либо часть здания, либо и то, и другое), находящееся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) в целях получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала или того и другого, но не для использования в производстве или поставках товаров (или услуг) либо для административных целей; продажи в ходе обычной деятельности.

Инвестиционная недвижимость - это собственность, представленная следующими видами активов: земля, здания, часть здания, земля и здания.

Следует обратить внимание на то, что один и тот же объект может быть частично признан и в качестве основного средства, и в качестве инвестиционной собственности. Согласно МСФО 16 "Основные средства" один и тот же объект может быть разделен на части в соответствии со спецификой каждой конструктивной части основного средства и индивидуальным сроком полезной службы.

Основным отличием инвестиционной собственности от основных средств является два основных признака:

• намерение кредитной организации в отношении инвестиционной собственности - получение основного вида дохода в виде арендной платы или прироста стоимости капитала или и то и другое;
• функциональное использование собственности - инвестиционная собственность не может использоваться в основной деятельности кредитной организации.

Пример

Банку на праве собственности принадлежит офисный центр. Первые два этажа занимает сам банк, а другая часть сдается банком в аренду сторонним организациям. В данном случае ту часть здания, которая используется самим банком в основной деятельности, следует отражать в качестве объекта основных средств в соответствии с МСФО 16, а оставшуюся часть здания, сдаваемую банком в аренду, учитывать в качестве объектов инвестиционной недвижимости.

Однако следует иметь в виду, что разделение одного объекта возможно только в том случае, если такие части объекта могут быть реализованы независимо друг от друга (или независимо друг от друга отданы в финансовую аренду). Если же части объекта нельзя реализовать по отдельности, объект считается инвестиционной недвижимостью только в том случае, если лишь незначительная часть этого объекта предназначена для производства или поставки товаров (или услуг) либо для административных целей. Руководствуясь принципом существенности, необходимо оценить, как фактически используется большая часть объекта, оцениваемого в качестве инвестиционной недвижимости. При равных или сопоставимых долях, приходящихся на владельца и арендаторов, основным назначением объекта недвижимости считается именно обслуживание владельца, поэтому инвестиционная собственность не признается.

Как уже отмечалось, инвестиционная недвижимость предназначена для получения арендной платы или доходов от прироста стоимости капитала либо того и другого. Поэтому денежные потоки, генерируемые инвестиционной недвижимостью, как правило, не связаны с остальными активами организации. Это отличает инвестиционную недвижимость от недвижимости, занимаемой владельцем. Денежные потоки, возникающие в процессе производства или поставки товаров (или услуг) или использования недвижимости в административных целях, относятся не только к недвижимости, но и к другим активам, используемым в процессе производства или поставки товаров (или услуг). Учет недвижимости, занимаемой владельцем, производится согласно МСФО 16 "Основные средства".

Для более полного понимания, что такое инвестиционная недвижимость, приведем некоторые теоретические примеры:

• земля, удерживаемая для получения выгод от прироста капитала в долгосрочной перспективе, а не для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности;
• земля, дальнейшее использование которой на данный момент не определено. Если кредитной организацией на данный момент не принято решение относительно дальнейшего использования земли, то по умолчанию считается, что эта земля предназначена для прироста капитала;
• здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам аренды.

Для признания объекта инвестиционной недвижимостью право собственности не является обязательным условием. Инвестиционной недвижимостью может быть признана и операционная аренда кредитной организации. Вот как это определено в стандарте: "Право в недвижимости, обладателем которого является арендатор по договору операционной аренды, может быть классифицировано и отражено в учете как инвестиционная недвижимость только в том случае, если данная недвижимость во всем остальном отвечает определению инвестиционной недвижимости".

Например, банк арендовал офисное помещение. Часть помещения используется самим банком, а другая часть была сдана банком в субаренду третьим лицам. При этом помещения, сданные банком в субаренду, учитываются по справедливой стоимости как инвестиционная собственность. В случае принятия арендатором решения об отражении операционной аренды в качестве инвестиционной собственности по справедливой стоимости все арендуемые объекты (по операционной аренде) должны учитываться единообразно, то есть признаваться инвестиционной собственностью и оцениваться по справедливой стоимости. Другими словами, в этом случае банк вынужден отражать все объекты операционной аренды по справедливой стоимости.

Первоначальная стоимость объекта инвестиционной недвижимости подлежит признанию в качестве актива только в том случае, если существует вероятность притока будущих экономических выгод, связанных с данной инвестиционной недвижимостью; стоимость данной инвестиционной недвижимости поддается достоверной оценке.

Определение соответствия объекта статусу инвестиционной недвижимости требует профессионального суждения. Кредитная организация в своей учтенной политике должна разработать критерии для последовательного применения такого профессионального суждения согласно определению инвестиционной недвижимости. В соответствии с требованиями международных стандартов по раскрытию информации кредитная организация обязана раскрывать критерии отнесения объектов к инвестиционной собственности, когда классификация объекта представляется затруднительной.

В российской практике часто бывает, что банк владеет недвижимостью, которую арендует и занимает материнская организация или другая дочерняя организация. Такая недвижимость не может быть классифицирована в финансовой отчетности группы (в случае если составляется консолидированная отчетность) как инвестиционная, поскольку с позиции группы она используется в основной деятельности. Однако с точки зрения кредитной организации, владеющей этой недвижимостью, она является инвестиционной. Поэтому в своей финансовой отчетности арендодатель отражает указанную недвижимость в составе инвестиционной недвижимости.

Первоначальное признание инвестиционной недвижимости должно производиться по ее себестоимости.

В соответствии с принципом признания кредитная организация оценивает все свои затраты по инвестиционной недвижимости на момент их понесения. Эти затраты включают как те, которые были понесены изначально в связи с приобретением инвестиционной недвижимости, так и те, которые были понесены впоследствии в связи с ее приращением, частичным замещением или обслуживанием.

Первоначальная стоимость объекта инвестиционной недвижимости включает:

• покупную цену объекта инвестиционной недвижимости;
• стоимость профессиональных юридических услуг, связанных с приобретением и оформлением объекта инвестиционной недвижимости;
• уплаченные налоги и другие обязательные платежи, связанные с передачей недвижимости;
• прочие затраты по сделке.

Таким образом, в стоимости объекта инвестиционной собственности признаются так называемые "прямые" затраты по сделке, при этом следует учитывать, что в первоначальной стоимости объекта недвижимости не признаются последующие затраты, связанные с повседневным обслуживанием объекта недвижимости, такие как затраты на обслуживающий персонал, расходные материалы и пр.

Пример

Организация приобрела земельный участок и здание. По решению руководства здание на этом участке было снесено в целях строительства офисного помещения. Стоимость земли, здания, а также затраты на новую постройку включаются в стоимость инвестиционной собственности, в данном случае офисного здания.

Затраты на замену конструктивных частей объекта инвестиционной недвижимости признаются в первоначальной стоимости объекта инвестиционной недвижимости, в случае если приобретение объекта инвестиционной недвижимости происходит через замещение отдельных конструктивных частей. Например, в здании может быть произведена замена внутренних стен. Руководствуясь принципом признания, кредитная организация признает в балансовой стоимости объекта инвестиционной недвижимости затраты на замену части существующего объекта инвестиционной недвижимости на момент понесения этих затрат.

Пример

Балансовая стоимость здания составляет 1 млн. руб. Стоимость новых внутренних стен - 0,2 млн. руб. Балансовая стоимость внутренних стен, подлежащих Для заметок замене, - 0,1 млн. руб.

При замене конструктивных частей балансовая стоимость инвестиционной собственности будет определяться следующим образом: к балансовой стоимости здания следует прибавить стоимость новых стен и вычесть балансовую стоимость старых стен: 1 млн. руб. + 0,2 млн. руб. - 0,1 млн. руб. = 1,1 млн. руб.

В финансовой отчетности данная операция будет отражаться следующими корректирующими проводками:

• оприходование новых внутренних стен:
  • Дт "Основные средства";
  • Кт "Операционные доходы" - 0,2 млн. руб.
• выбытие старых внутренних стен:
  • Дт "Операционные расходы"
  • Кт "Основные средства" - 0,1 млн. руб.

В первоначальную стоимость объектов инвестиционной собственности не включаются:

• затраты на пусковые работы (кроме случаев, когда они необходимы для приведения объекта недвижимости в состояние, пригодное для его использования в соответствии с намерениями руководства);
• операционные убытки до выхода на запланированный уровень сдачи помещений в аренду;
• сверхнормативные затраты сырья, труда или других ресурсов, понесенные при сооружении или развитии объекта недвижимости.

На практике возможна ситуация, когда объект инвестиционной собственности создается самой кредитной организацией. В этом случае учет будет следующий: в отношении объектов, находящихся в процессе строительства или реконструкции, предназначенных для использования в качестве инвестиционной собственности, будут применяться требования МСФО 16. После завершения строительства или реконструкции учет таких объектов ведется в соответствии с МСФО 40. В отношении объектов, ранее признанных инвестиционной собственностью, но находящихся в процессе реконструкции, применяется МСФО 40. Но только в том случае, если их использование в качестве инвестиционной собственности после завершения реконструкции носит долгосрочный характер. Главным критерием оценки в данном случае, как мы уже отмечали ранее, будет намерение кредитной организации в отношении недвижимости.

Первоначальная стоимость права на недвижимость, переданного по договору аренды и классифицированного в качестве инвестиционной недвижимости, должна быть такой, как это предписано для финансовой аренды МСФО 17 "Аренда", то есть актив подлежит признанию по меньшей из двух величин: справедливой стоимости объекта недвижимости и дисконтированной стоимости минимальных арендных платежей. Эквивалентная сумма справедливой стоимости права в недвижимости, переданного по договору аренды, подлежит признанию в качестве обязательства.

Последующая оценка инвестиционной недвижимости производится одним из двух методов, применяемых ко всем объектам инвестиционной недвижимости кредитной организации:

• по справедливой стоимости;
• по фактическим затратам на приобретение с учетом амортизации и убытков от обесценения аналогично ОС (основной порядок изложен в МСФО 16).

Согласно МСФО 40 все организации обязаны определять справедливую стоимость инвестиционной недвижимости в целях либо оценки (если организация использует модель учета по справедливой стоимости), либо раскрытия информации (если организация использует модель учета по себестоимости). Поощряется, но не требуется, чтобы организация определяла справедливую стоимость инвестиционной недвижимости исходя из оценки независимого оценщика, обладающего признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки инвестиционной недвижимости аналогичной категории и расположенной на той же территории. Справедливая стоимость инвестиционной собственности - это та сумма, на которую можно обменять эту недвижимость при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, и независимыми друг от друга сторонами.

Справедливой стоимостью не является расчетная цена, завышенная или заниженная в результате особых условий или обстоятельств, таких как нетипичные схемы финансирования, операции продажи с обратной арендой, льготные условия возмещения или скидки, предоставляемые любой стороной, связанной со сделкой купли-продажи.

Когда право на недвижимость, которым обладает арендатор по договору операционной аренды, классифицируется как инвестиционная недвижимость данная операционная аренда отражается по справедливой стоимости.

Любое вознаграждение, выплачиваемое за аренду, отражается в учете с этой целью как часть минимальных арендных платежей и, соответственно, включается в себестоимость актива, но исключается из суммы обязательства. Если переданное по договору аренды право в недвижимости классифицируется как инвестиционная недвижимость, то учету по справедливой стоимости подлежит именно это право, а не объект недвижимости, на котором оно основано. Указания относительно определения справедливой стоимости права в недвижимости касаются модели учета по справедливой стоимости, относящейся к объектам инвестиционной недвижимости. Эти указания также касаются определения справедливой стоимости, когда она используется в значении себестоимости в целях первоначального признания.

Справедливая стоимость должна определяться независимым оценщиком, который имеет соответствующую профессиональную квалификацию, а также опыт оценки объектов, относящихся к соответствующему типу инвестиционной собственности.

Стандарт не настаивает на обязательном привлечении профессионального оценщика.

Говоря о последующем признании объектов инвестиционной недвижимости, следует обратиться к истории утверждения данного стандарта. Дело в том, что при разработке МСФО 40 в качестве основного способа оценки объектов инвестиционной недвижимости в проекте данного Стандарта предусматривалось использование лишь одного способа оценки инвестиций в недвижимость (Investment Property) - по справедливой стоимости. Однако публичное обсуждение проекта показало, что, несмотря на принципиальную поддержку такого решения, многие специалисты высказали серьезные концептуальные и практические сомнения. В частности, некоторые рынки недвижимости не настолько развиты, чтобы обеспечить условия для установления справедливой стоимости.

В связи с этим в МСФО 40 оценка по справедливой стоимости инвестиций в недвижимость определена в качестве основного подхода, а оценка по переоцененной стоимости - разрешенного альтернативного подхода. Иными словами, данный Стандарт не предписывает оценку по справедливой стоимости в качестве единственно возможного подхода. Вместе с тем Стандарт не просто разрешает применение данной оценки наряду с другими способами оценки. Обозначив оценку по справедливой стоимости как основной подход, правление Комитета по МСФО четко выразило свою позицию: предпочтение должно отдаваться этому способу оценки. Тем самым, признав наличие двух альтернативных способов оценки, правление указало пользователям МСФО ориентир в выборе между ними.

Переход от учета по фактическим затратам к учету по справедливой стоимости может способствовать лучшему представлению информации в финансовой отчетности. Весьма маловероятно, что обратный переход приведет к представлению более достоверной информации.

После первоначального признания объектов собственности в сумме затрат на их приобретение (строительство) компания, которая ведет учет по справедливой стоимости, оценивает все свои объекты инвестиционной собственности по справедливой стоимости. Такой же подход используется и в отношении объектов основных средств согласно МСФО 16. В случае отражения объекта по переоцененной стоимости переоценке подлежит весь класс основных средств.

Справедливая стоимость объекта инвестиционной собственности определяется без учета расходов, возникающих при его продаже.

Справедливая стоимость объекта инвестиционной собственности отражает состояние рыночных цен по состоянию на отчетную дату. Справедливая стоимость имеет привязку к определенной дате. Поскольку рыночные условия могут меняться, сумма, представленная как справедливая стоимость, может оказаться неточной или неправильной при оценке на другую дату.

Рыночная цена, определенная принципом "по наибольшей цене, в разумные сроки", не должна учитывать состояние конкретного владельца, которое могло бы снизить цену сделки (например, из-за срочной потребности в денежных средствах или из-за юридических и налоговых ограничений, наложенных на владельца). Напротив, она рассчитывается для "идеального продавца", который заинтересован в максимальной цене, а не в кратчайших сроках сделки.

Наилучшим подтверждением справедливой стоимости являются действующие цены на активном рынке аналогичной недвижимости, которая расположена на той же территории, находится в том же состоянии и на которую распространяются схожие условия аренды и прочих договоров. Задача специалиста МСФО - выявить любые различия в характере, местоположении и состоянии данной недвижимости, а также в условиях, касающихся ее договоров аренды и других договоров.

При определении справедливой стоимости специалисту МСФО следует брать в расчет рыночные цены активного рынка на отчетную дату. Определение понятия "активный рынок" дано в МСФО 36 "Обесценение активов": "Активный рынок - это рынок, где соблюдаются все нижеперечисленные условия:

• объекты сделок на рынке являются однородными;
• обычно в любое время могут быть найдены желающие совершить сделку продавцы и покупатели;
• информация о ценах является общедоступной.

При отсутствии действующих цен на активном рынке кредитная организация учитывает информацию из различных источников, например:

• действующие цены на активном рынке других видов недвижимости, в другом состоянии или на другой территории (либо недвижимости, на которую распространяются другие условия договоров аренды или иных договоров), скорректированные с учетом этих различий;
• наиболее близкие по времени цены на менее активных рынках, скорректированные с учетом любых изменений экономических условий после даты заключения сделок по этим ценам;
• прогнозы дисконтированных денежных потоков исходя из достоверных оценок будущих денежных потоков, в основе которых лежат условия действующих договоров аренды и иных контрактов, а также (когда это возможно) данные из внешних источников, такие как действующие тарифы за аренду аналогичной недвижимости на той же территории; при этом используются коэффициенты дисконтирования, отражающие оцениваемую рынком степень неопределенности в отношении размера и сроков поступления денежных потоков.

В справедливой стоимости инвестиционной недвижимости не отражаются ни предстоящие капитальные затраты на недвижимость в целях ее обновления или улучшения, ни будущие экономические выгоды от таких затрат.

Прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости необходимо относить на прибыль или убыток за тот период, в котором они возникли. Этот порядок учета принципиально отличается от альтернативного порядка учета основных средств по переоцененной стоимости (МСФО 16): такие разницы относятся вначале на балансовый счет переоценки имущества в составе чистого капитала, минуя отчет о прибылях и убытках.

Справедливая стоимость инвестиционной собственности отражает текущий доход от сдачи ее в аренду, а также экономически обоснованные предположения о величине арендного дохода и предполагаемых платежей в связи с будущей передачей в аренду исходя из текущей ситуации на рынке. Аналогичным образом она также отражает любые оттоки денежных средств (включая арендную плату и другие оттоки), которые можно ожидать в отношении данной недвижимости. Некоторые такие оттоки находят свое отражение в обязательстве, в то время как другие относятся к оттокам, не признаваемым в финансовой отчетности до наступления более поздней даты (например, периодические выплаты, такие как условная арендная плата).

В исключительных случаях справедливую стоимость инвестиционной собственности невозможно достоверно оценить. Это происходит, когда сделки с аналогичными объектами недвижимости на рынке редки, а альтернативная оценка справедливой стоимости инвестиционной собственности (например, основанная на прогнозировании дисконтированных потоков денежных средств) отсутствует.

В подобных случаях следует учитывать инвестиционную собственность по фактическим затратам на приобретение в соответствии с МСФО 16 до момента выбытия такой собственности. Применительно к данной ситуации делается предположение, что ликвидационная стоимость этой инвестиционной собственности равна нулю. Таким образом, полная величина стоимости объекта инвестиционной собственности амортизируется в течение всего срока его полезной службы.

Следует обратить внимание на следующий нюанс. В случае если какой-то объект инвестиционной недвижимости кредитная организация в силу невозможности достоверно определить справедливую стоимость учитывает по себестоимости согласно МСФО 16, учет всех остальных объектов инвестиционной недвижимости она должна и дальше вести по справедливой стоимости.

Согласно МСФО 16 при возможности достоверной оценки инвестиционная собственность должна оцениваться компанией по справедливой стоимости. То есть повторяется принцип международных стандартов: наилучшей оценкой активов и обязательств организации является достоверно определенная справедливая стоимость.

Оценка по справедливой стоимости используется до момента выбытия объекта даже в том случае, если сделки с инвестиционной собственностью на рынке проводятся реже или если рыночные цены на аналогичную собственность становятся менее устойчивыми.

Здания, как правило, включают инженерное оборудование (лифты, кондиционеры и т.п.) с различными сроками службы. При учете здания как основного средства МСФО 16 рекомендует учет такого оборудования отдельно от собственно здания. Но если здание признается в качестве объекта инвестиционной собственности, напротив, МСФО 40 предписывает совместный учет конструкции здания и его начинки (оборудования, мебели) как единого актива.

Пример №1

Здание построено на земле, арендованной на 50 лет (до конца аренды осталось 45 лет). Аренда не признается финансовой, так как городские власти никак не оговаривают возможность (тем более гарантии) перехода земли в собственность. Здание следует учитывать отдельно от земли (здание - как инвестиционная собственность, земля - как предоплата за операционную аренду). Однако рыночная оценка дается, как правило, единому комплексу здания и земли. В этом случае справедливая стоимость здания (объекта инвестиционной собственности) равна справедливой стоимости комплекса за вычетом текущей балансовой стоимости предоплаты за аренду.

Пример №2

Это же здание расположено на участке, пользующимся повышенным спекулятивным спросом. Доходы от сноса здания и строительства на его месте высотного новостроя намного выше ожидаемых доходов от существующей постройки. Справедливая стоимость в данном случае определяется по максимуму для данного рынка, то есть с учетом сноса и постройки более доходного здания. Очевидно, что она будет намного дороже восстановительной цены существующей постройки. Хотя спекулятивная составляющая справедливой стоимости порождена землей, а не здания, она полностью ложится на стоимость здания, так как стоимость предоплаты за операционную аренду (земли) нельзя переоценивать.

Перевод актива в категорию "инвестиций в недвижимость" и исключение из нее производятся исключительно при изменении функционального использования собственности:

• при занятии владельцем актива, ранее учтенного как инвестиция в недвижимость (перевод в основные средства);
• при выезде владельца из ранее занимаемого здания (перевод в инвестиционную недвижимость);
• при начале реконструкции в целях продажи (перевод в запасы); если актив выставляется на продажу без реконструкции, он продолжает учитываться как инвестиционная недвижимость до момента реализации;
• при завершении строительства или реконструкции (перевод в инвестиционную недвижимость);
• при передаче объекта инвестиционной недвижимости в операционную аренду (перевод в инвестиционную собственность).

При переводе актива из инвестиционной собственности в основные средства или запасы затраты на его приобретение по МСФО 16 или МСФО 2 "Запасы" приравниваются к его справедливой стоимости по состоянию на дату перевода:

• актив основных средств переводится в категорию инвестиционная недвижимость, разница между балансовой стоимостью по МСФО 16 и справедливой стоимостью по МСФО 40 учитывается аналогично порядку учета результата переоценки по МСФО 16;
• разницы, возникающие при переводе актива из запасов в инвестиционную недвижимость, относятся непосредственно на чистую прибыль или убыток;
• разница при завершении строительных работ и переводе актива в инвестиционную недвижимость относится непосредственно на чистую прибыль или убыток.

Для большинства организаций каждое приобретение инвестиции в недвижимость является крупной сделкой, сопровождающейся качественным юридическим и налоговым оформлением. Каждое приобретение рассматривается раздельно. Казалось бы, в ходе преддоговорной экспертизы возможно разрешить все возможные бухгалтерские запросы. Однако далеко не всегда результатов такой экспертизы достаточно для правильного отражения объекта недвижимости в финансовой отчетности МСФО.

Организации, взявшейся за инвестиции в недвижимость, даже если речь идет о единственном объекте, необходим письменный регламент (критерии) признания актива в качестве инвестиционной собственности (как первичного признания, так и условий выбытия и перевода в другие категории). В частности, при строительстве (реконструкции) объекта инвестиционной недвижимости необходимо регламентирование сроков и процедуры учета ввода объекта в эксплуатацию, а также порядка отражения затрат, возникающих после ввода (в т.ч. резервирования таких затрат по МСФО 37 "Резервы, условные обязательства и активы").

Независимо от выбора порядка оценки активов необходим регламент ежегодной оценки справедливой стоимости активов, в частности оговаривающий периодичность привлечения внешних оценщиков и календарные сроки их работы (результаты оценки должны представляться до начала составления годовой отчетности). Бухгалтеру следует быть готовым к тому, что результаты оценки могут существенно колебаться; прибыли и убытки от таких колебаний неизбежно становятся предметом политических разногласий в руководстве организации и задерживают составление отчетов. В этом смысле учет "по затратам" намного быстрее и проще.

При выборе порядка учета "по затратам" необходим регламент ежегодной проверки активов на обесценение (общий для инвестиционной недвижимости и основных средств на балансе кредитной организации). МСФО 40 специально обращает внимание, что возмещаемая сумма по МСФО 36 "Обесценение активов" не эквивалентна справедливой стоимости по МСФО 36. Поэтому целесообразно разделять эти два регламента (оценки и инвентаризации).