Как повлияет повышение ставок по ипотеке на рынок недвижимости? Комментарий Агвана Микаеляна "Известиям"

Ставки по рыночной ипотеке без учета скидок от банков превысили 17%, выяснили "Известия". С начала ноября они увеличились на 1-3 п.п. вслед за ключевой, что делает покупку жилья фактически неподъемной. Доступными остаются только льготные программы на новостройки, которые разгоняют стоимость квартир. Это вызывает обеспокоенность ЦБ, заявили в регуляторе: к 1 октября разрыв цен между первичным и вторичным сегментами достиг 42%. Эксперты предупреждают, что в любой момент пузырь может лопнуть, а стоимость недвижимости рухнуть, если застройщикам понадобятся деньги для расчета по своим долгам.

Какие ставки банки установили на ипотеку в ноябре 2023-го

Вслед за повышением ключевой на заседании 27 октября до 15% подорожали и ипотечные кредиты. Ставки по ним к середине ноября выросли на 1-3 п.п., выяснили "Известия", опросив крупных участников рынка и изучив их сайты. Теперь проценты стартуют от 16-19% в зависимости от финансовой организации.

Средний размер повышения ставок на рынке составил 1,9 п.п. Таким образом, сейчас можно взять ипотеку по рыночным программам в среднем под 16,8% минимум, сообщил "Известиям" руководитель направления "Ипотека" финансового маркетплейса "Сравни" Дмитрий Сафронов.

- По ранее одобренным заявкам зачастую либо применяются новые ставки, либо существенно сокращается срок выхода на сделку, но есть и исключения, - добавил он.

Рынок ипотеки в стране активно рос в 2023 году: общая задолженность россиян по состоянию на начало октября превысила 16,9 трлн рублей против прошлогодних 13 трлн. Однако участники рынка ожидают просадку в сегменте рыночных программ из-за удорожания жилищных займов. По оценкам ВТБ, показатели спроса и объемов выдач снизятся примерно на 35% в IV квартале нынешнего года.

При этом сектор льготного кредитования продолжит набирать обороты, считают в банках. Сейчас субсидированную ипотеку на новостройки можно взять под 8%, для IT-специалистов - под 5%, семейную - под 6%, дальневосточную - под 2%.

Есть ли пузырь на рынке ипотеки в России

Из-за различия ставок по льготной и рыночной ипотеке происходит переток кредитования в сегмент новостроек, заявили "Известиям" в Центробанке. Это приводит к усилению дисбаланса на рынке: к 1 октября разрыв цен между первичным и вторичным сегментами достиг 42%, хотя до массового запуска госпрограмм не превышал 10%.

- Для снижения разницы цен в первичном и вторичном секторах необходимо ужесточать условия по льготным программам, - подчеркнули в регуляторе.

Банк России уже направил в правительство предложение скорректировать условия займов с господдержкой - повысить минимальный первоначальный взнос. В перспективе целесообразно отказаться от широкого формата льготных ипотечных программ в пользу адресного, подытожили в ЦБ.

Чем дольше ставки остаются на высоком уровне, тем сильнее будет сжиматься спрос на вторичное жилье, уверен эксперт по фондовому рынку "БКС Мир инвестиций" Валерий Емельянов. Одновременно с этим будет расти разрыв с первичным рынком, который удерживает цены за счет субсидий из бюджета, выдаваемых через льготную ипотеку. Но и там насыщение спроса уже давно произошло, констатировал он.

- Спрос и предложение балансируют примерно на одних и тех же ценах уже больше года. Вся эта конструкция может обрушиться в любой момент. Застройщики начнут скидывать цены, распродавая накопленные запасы жилья, например чтобы расплатиться по собственным долгам. Это потянет весь рынок вниз, - не исключил эксперт.

Увеличение ставок будет способствовать охлаждению роста цен на жилье, который продолжается на фоне повышенной инфляции и увеличения зарплат, считает член совета директоров аудиторско-консалтинговой сети FinExpertiza Агван Микаелян. Однако ожидать значительного удешевления недвижимости вряд ли стоит, скорее следует говорить о некоторой заморозке и стабилизации цен, подчеркнул Агван Микаелян.

- При ставках под 20% годовых по вторичке потянуть платежи практически никто не сможет, к тому же аренда такого же жилья будет в 2-3 раза дешевле ежемесячных платежей по кредиту, - оценил эксперт по рынку недвижимости, автор Telegram-канала "Экономизм" Алексей Кричевский.

Как считает эксперт, поэтому у продавцов готовых квартир не будет иных вариантов, кроме как снижать ценник. В зависимости от того, как долго ставки будут высокими, падение стоимости может составить до 10% без учета торга или дисконта.

Источник.